透視國(guó)人在美國(guó)的置業(yè)浪潮

　　中國(guó)人曾跑到歐美炒房，也有中國(guó)人跑到沙漠中炒房，但不知是賺了還是賠了，總之就是一炒為快，事實(shí)上美國(guó)人并不“炒房”，原因何在？

　　范曉天帶著她的中國(guó)客戶，走進(jìn)了位于洛杉磯的一棟REO法拍屋中。這一次更快，客戶幾乎只看了一眼，扭頭就走。

　　所謂的REO法拍屋（Real Estate Owned，又稱Bank Owned），即買房者斷供后，被銀行沒收后重新上市的房子。很多被銀行趕出家門的美國(guó)人，為了泄憤，在走之前往往會(huì)破壞房子，拆門砸墻打浴缸，一派大毀滅的景象。

　　關(guān)于REO的傳言，聽起來比淘金熱那會(huì)兒還刺激。比如底特律有棟房子，銀行最終以1美元甩賣，而交易費(fèi)用加起來，都不止1萬美元，被稱為最昂貴的“垃圾處理費(fèi)”。

　　為了振興美國(guó)經(jīng)濟(jì)，拯救房地產(chǎn)業(yè)，今年11月3日，美國(guó)聯(lián)邦參議員舒默和李麥克正式向國(guó)會(huì)提交了“振興旅游投資簽證法案”。根據(jù)該議案，對(duì)于在美國(guó)購(gòu)屋50萬美元以上的外籍人士給予3年居留簽證。3年期滿，這些外國(guó)居民只要還擁有其購(gòu)買的房子，其簽證即可獲得延長(zhǎng)，而這種簽證持有人的未成年子女可以進(jìn)入美國(guó)公立中小學(xué)讀書。該議案得到了股神巴菲特、以及美國(guó)奧委會(huì)、美國(guó)旅游協(xié)會(huì)、美國(guó)酒店協(xié)會(huì)和美國(guó)商會(huì)的支持。雖然議案面向所有非美籍人士，但外界普遍認(rèn)為主要是針對(duì)中國(guó)人的。

　　事實(shí)上，不管議案能否通過，中國(guó)已經(jīng)有不少早起的“鳥兒”，悄悄踏上了美國(guó)置業(yè)之路。

　　根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2010年3月至今年3月，海外購(gòu)房者在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資了大約820億美元。美國(guó)房地產(chǎn)外籍人士買主中，如果按交易金額算，9%的金額來自中國(guó)居民，達(dá)到了73.8億美元，僅次于加拿大，位居第二。
北京的廁所換洛杉磯的House

　　四川人范曉天，曾經(jīng)是全美第四大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的“月份頂級(jí)經(jīng)紀(jì)人”（Top Agent of The Month）。一張華裔面孔，不知從什么時(shí)候開始成為一種優(yōu)勢(shì)，所有的賣家，在一群經(jīng)紀(jì)人中，總會(huì)率先注意到他，因?yàn)樗麄冎?，華人經(jīng)紀(jì)帶過來的，一般都是中國(guó)客人。

　　美國(guó)人喜歡中國(guó)客人，因?yàn)橹袊?guó)客人口袋里裝滿了現(xiàn)金，比如郭媛一家。

　　郭媛2003年在北京西四環(huán)買了第二套房子，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)是8000元一平方米。郭媛認(rèn)為：“無論怎么樣，在北京四環(huán)內(nèi)總會(huì)留一套住宅，要么自住，要么留給兒子?！?/p>

　　2009年年底，郭媛偶然路過一家房屋中介的門口，看到附近房子的價(jià)格已經(jīng)賣到近4萬。郭媛動(dòng)心了，北京的房?jī)r(jià)在飛漲，幾乎沒有賣不出的房子，而中介也在到處尋覓房源。

　　郭媛的兒子David在2008年就到美國(guó)加州大學(xué)念書，從兒子的口中，郭媛也知道美國(guó)房?jī)r(jià)跌到了2006年以來的最低價(jià)，房市已經(jīng)在金融危機(jī)中崩潰。

　　北京有個(gè)時(shí)髦的說法是，住在北京三環(huán)以內(nèi)的人，只要把自家的廁所賣了，在美國(guó)洛杉磯就能買個(gè)洋樓。這讓郭媛產(chǎn)生了一個(gè)想法：賣掉房子、去美國(guó)抄底。

　　郭媛的房子在2009年底賣出去了，賣得非常順利，在看房那天，她家馬不停蹄地接待了上百個(gè)來看房的人，第二天，就簽下了合同。最后成交價(jià)是35000元/平方米，整套房子賣了350多萬。

　　與此同時(shí)，郭媛的兒子David開始在美國(guó)尋找合適的房子?！霸谖覀儗W(xué)院，有30個(gè)中國(guó)學(xué)生，其中買了房子的有4個(gè)?！盌avid告訴記者。

　　在David所在的區(qū)，2000英尺，也就是180平方米的一棟別墅，售價(jià)在20萬美元以內(nèi)。2010年初，David買了一套200多平方米的獨(dú)棟洋房（Single House），成交價(jià)為25萬美元，價(jià)錢差不多是北京那套房產(chǎn)的一半。

　　這是棟建于2003年的房子，2006年的售價(jià)高達(dá)50萬美元，現(xiàn)在相當(dāng)于打了對(duì)折。在David買下這個(gè)房子的過程中，還有一位買主同時(shí)競(jìng)購(gòu)，對(duì)方的開價(jià)比他高出一萬美元，但是賣家還是很高興地把房子賣給了David。因?yàn)楹笳咧Ц兜氖菑闹袊?guó)直接匯過來的現(xiàn)金。從中國(guó)匯款到美國(guó)，每人每年有5萬美元的額度限制，為此，郭媛特意找了幾個(gè)朋友幫忙，一人5萬匯到David在美國(guó)的賬戶中。

　　在整個(gè)賣買的過程，David一家都沒有掏過“額外”的錢。在北京賣房時(shí)，所有稅、雜費(fèi)都由買方掏。到了美國(guó)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼?，所有中介費(fèi)用都將由賣方承擔(dān)。
現(xiàn)在，David的美國(guó)生活過得更加愜意了，因?yàn)樗姆孔庸灿?個(gè)臥室，他以月租350美元和450美元出租了兩間臥室給同學(xué)，這在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)算是非常慷慨的友情價(jià)。

投資，可進(jìn)可退

　　與郭媛一家不同，上海人李?yuàn)^和陳煜云，從上世紀(jì)90年代就開始投資房產(chǎn)，有更成熟的投資理念。

　　兩人都擁有很多海外投資經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)反過來指導(dǎo)其在中國(guó)的房產(chǎn)投資。1997、1998年時(shí)，盡管香港的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌得很厲害了，但是在香港，400萬到700萬的房子比比皆是?！叭绻袊?guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，上海2000元一平方米的房子，就是一件不可思議的事情了。”李?yuàn)^在那段時(shí)間買了很多房子，一直到現(xiàn)在，他還享受著這些房產(chǎn)帶來的回報(bào)。

　　但是到了2005年之后，事情反過來了，中國(guó)的東西變得越來越貴。

　　陳煜云是上海一家物流公司的董事總經(jīng)理，手頭有閑錢，在美國(guó)也有廣泛的人脈。中國(guó)的限購(gòu)限貸以及高企的房?jī)r(jià)，已經(jīng)讓他對(duì)投資國(guó)內(nèi)物業(yè)興趣索然。

　　對(duì)于在海外置業(yè)，陳煜云有他自己的判斷：“過去華人都移民去溫哥華，現(xiàn)在溫哥華房子的漲幅已超過60%，變得一房難求。而未來的移民潮，方向必定是美國(guó)?！?/p>

　　在陳煜云看來，“華人移民美國(guó)，不外乎四個(gè)地方?！辈皇窃诼迳即墶⑴f金山，就是在紐約或波士頓。西岸一直是華人在美的聚居地，而東岸的兩個(gè)城市一個(gè)是經(jīng)濟(jì)中心，另一個(gè)擁有世界上最好的大學(xué)。

　　陳煜云選擇了氣候宜人的舊金山，今年三月他用了三天的時(shí)間，跟著中介看了多種房型，最后他選擇了一套售價(jià)120萬美元的服務(wù)公寓（Service Apartment），這是全舊金山最好的公寓。

　　“我知道100萬美金，可以在美國(guó)買三棟獨(dú)棟別墅，但那不適合我?！标愳显茮]有打算移民，也沒有精力去打理自己的房子。

　　而服務(wù)公寓有專人服務(wù)，也有物業(yè)管理，正好符合他的需求。

　　這房子有一點(diǎn)讓陳煜云很得意，他為自己的房產(chǎn)，申請(qǐng)到了60%房?jī)r(jià)的貸款。一般外國(guó)人在美國(guó)買房，找當(dāng)?shù)氐你y行貸款，幾乎沒有貸出的可能性，因?yàn)槟銢]有美國(guó)的工作，也沒有信用記錄。只有兩種辦法可以搞定貸款，陳煜云是因?yàn)樗闹薪楦患胰A資銀行有私人關(guān)系，同時(shí)，這家華資銀行也對(duì)陳煜云所要購(gòu)買的服務(wù)公寓很了解，用這個(gè)房子作為質(zhì)押，他們覺得沒有什么風(fēng)險(xiǎn)。還有一種辦法，就是購(gòu)房者本身在中國(guó)有使用外資銀行的賬戶，并且有很高的信用評(píng)分。那他在美國(guó)購(gòu)房，就有從外資銀行貸款的可能性。

　　陳煜云的房子在買進(jìn)的第一天，已經(jīng)有人租住在那里，租金是5500美金一個(gè)月。其中公寓的管理費(fèi)每個(gè)月高達(dá)1000美金，地產(chǎn)稅為1.4%，這樣子算下來，這房子一年的投資回報(bào)率不到5%，雖然這是一個(gè)比較低的水平。陳煜云已經(jīng)很滿意了，“我管這個(gè)投資叫做進(jìn)退自如：退，就算我不移民，房子本身不愁租；進(jìn)，如果我移民了，可以賣掉這個(gè)公寓，再買一棟獨(dú)立洋房。在美國(guó)的政策中，你把你的A物業(yè)賣掉，再買進(jìn)一個(gè)B物業(yè)，如果這兩個(gè)動(dòng)作在12個(gè)月內(nèi)完成，它是沒有稅的?！?br>
美國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)者

　　李?yuàn)^的想法則和陳煜云有很大的不同，他幾經(jīng)考察之后，沒有選擇美國(guó)，卻轉(zhuǎn)到了新西蘭，他說，“美國(guó)太大了，我覺得我把握不了，但新西蘭是一個(gè)島國(guó)，很小，小盤股好炒嘛。”相比房子，李?yuàn)^更喜歡地，“因?yàn)榈卦谠鲋?，而房子在折舊?！?009年，李?yuàn)^在新西蘭一下子買了四塊地。“很過癮，真的很過癮，就像撿錢包一樣。”他說：“比如有塊地，2007年最貴賣到80多萬紐幣，但我買的時(shí)候（2009年）只要40多萬紐幣(依現(xiàn)時(shí)匯率，約值1,976,488元人民幣)?！?/p>

　　而李?yuàn)^在投資界的朋友，投資風(fēng)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)比他“猛烈”。“巴西、智利、阿根廷啊，都去買。不過我還是適合新西蘭，因?yàn)槲遗碌矣X得跌了之后我會(huì)睡不著覺，那我就去找一個(gè)能讓我睡得著覺的地方?！?/p>

　　美國(guó)最強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手澳大利亞，本月3日在上海四季酒店，召開了一場(chǎng)全海景豪華公寓展。澳信集團(tuán)的顧問，孜孜不倦地反復(fù)講解著在澳大利亞置業(yè)的優(yōu)勢(shì)。

　　“澳洲房屋租金回報(bào)率比美國(guó)要穩(wěn)定得多，扣除利息后每年物業(yè)投資回報(bào)有8%至12%”；“不像美國(guó)，澳大利亞沒有遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)的價(jià)值可以百分百傳承給下一代……”

　　一位澳洲房產(chǎn)中介逢人必講一個(gè)司機(jī)的傳奇故事——某老總的司機(jī)老張，2009年送老總?cè)ゾ频陞⒓右粋€(gè)地產(chǎn)活動(dòng)，發(fā)現(xiàn)老總的手機(jī)掉在了車上，于是老張給老總送手機(jī)，就這樣一個(gè)機(jī)緣巧合，老張聽到了澳洲房產(chǎn)的投資策略。于是老張?jiān)谀珷柋居?5年的積蓄置了業(yè)，一年凈賺10萬澳元……

　　如果你碰到了新加坡的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，他會(huì)告訴你：“不像美國(guó)、澳大利亞，新加坡是以華人為主的社會(huì)，沒有語言障礙，社會(huì)融入感更高……”每個(gè)國(guó)家，都有各自的賣點(diǎn)。

　　全世界的國(guó)家，都盯上了中國(guó)人和他們的錢袋子。

難纏的中國(guó)買房客

　　美國(guó)人很難理解中國(guó)買家對(duì)房子的熱情。

　　“在全世界，好像都沒有像中國(guó)人這么喜歡買房子的?！痹诩又荽髮W(xué)讀書的David說：“在中國(guó)人的觀念里，有房子才有根，而且凡事都講究擁有，買房不是花錢，租房才算花錢。特別是中國(guó)這幾年房市被政策操控后的負(fù)面影響，讓中國(guó)人感到恐慌，買房激情也更加病態(tài)?！?/p>

　　掌管上海一家物流公司的陳煜云，在美國(guó)買房的出發(fā)點(diǎn)是基于某種不安全感，“中國(guó)的形勢(shì)太不明朗了，今天我所擁有的一切，也許哪天轉(zhuǎn)瞬即逝。在海外買房子或者移民，都是給自己留一條退路。”

　　面對(duì)形形色色的中國(guó)客戶，做了7年地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的范曉天仍常常覺得中國(guó)客人難以理解。他們可以在前一秒狂熱地直沖美國(guó)，在后一秒，又冷靜到對(duì)周圍的一切都充滿了懷疑。

　　2009年2月，中國(guó)首批赴美購(gòu)房團(tuán)從北京浩浩蕩蕩出發(fā)。這個(gè)40人的購(gòu)房團(tuán)抵達(dá)洛杉磯時(shí)，受到了各家媒體的關(guān)注和跟蹤報(bào)道，讓購(gòu)房團(tuán)團(tuán)員受寵若驚。范曉天當(dāng)時(shí)就預(yù)想到成交數(shù)量將為“0”，“在美國(guó)的買房過程非常復(fù)雜，前后所需要的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)團(tuán)隊(duì)的總行程：11天。更不用說在這11天內(nèi)大家還要飛越五大城市，在每個(gè)城市最多只能停留2天?！痹诖酥螅瑏碜灾袊?guó)的購(gòu)房團(tuán)絡(luò)繹不絕。

　　范曉天現(xiàn)在每天會(huì)收到幾十封咨詢購(gòu)房的郵件，但她已經(jīng)得到不少教訓(xùn)，現(xiàn)在對(duì)客戶很挑剔?！叭绻泼窳?，綠卡辦了，或者資金已經(jīng)到位了，那我才接。否則我就要考察你的誠(chéng)意。”在范曉天過去的業(yè)務(wù)記錄中，看房的中國(guó)人，最后真正購(gòu)買的，還不到10%。多數(shù)人只是觀望，范曉天帶他們看了一圈之后，又不買了。

　　這些中國(guó)買家除了將大把現(xiàn)金帶到美國(guó)，還把一些“中國(guó)式”習(xí)慣也帶過來了。在中國(guó)，每一個(gè)中介手中的房源可能是不一樣的，而且中國(guó)人也喜歡同時(shí)找好幾個(gè)中介，讓他們?nèi)ァ案C里斗”，相互制約。而在美國(guó)，所有中介手中的房源都是一樣的?！靶诺眠^這個(gè)人的話，找他一個(gè)就夠了。如果你找了兩個(gè)以上的中介，沒有人愿意為你認(rèn)真做事的?！狈稌蕴煺f。

　　2010年10月，曾有一個(gè)聲音很秀氣的中國(guó)女孩，是UCLA的學(xué)生，打算買棟房子，但她的父母三天之后就要回國(guó)。范曉天看對(duì)方態(tài)度誠(chéng)懇，特意改變了當(dāng)天的看房計(jì)劃，并根據(jù)對(duì)方的要求，約了很多賣房經(jīng)紀(jì)人。第二天，范曉天怎么也聯(lián)系不上這個(gè)女孩，使得她在賣房經(jīng)紀(jì)面前十分難堪。幾天之后，范曉天打通了女孩的電話，對(duì)方卻說：“對(duì)不起，我不記得了?！?/p>

　　現(xiàn)在李?yuàn)^也算是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了。在新西蘭的幾次成功投資之后，李?yuàn)^和幾個(gè)新西蘭的朋友創(chuàng)建了一個(gè)叫“l(fā)uuloo.com”的網(wǎng)站，專門為中國(guó)客戶尋找合適的新西蘭房產(chǎn)。對(duì)于“中國(guó)人之間的不信任感”，李?yuàn)^也深有體會(huì)。

　　“一方面，包括新西蘭、澳大利亞、美國(guó)，中介的錢都不是買家給的，而是賣家給的。那么在賣房子的時(shí)候，沒什么操守的中介，就會(huì)把壞的說成好的。另一方面，中國(guó)人到哪里都不相信人，人家的話都只聽半句，他們喜歡不斷地看，但是成交很少。這樣的后果是中介更惡劣了，他下一次會(huì)‘想盡辦法’把房子迅速賣掉。”

事情太好了，就不像真的

　　“很多人都對(duì)海外買房躍躍欲試，但只有真正在美國(guó)生活過，才明白是什么滋味?！苯衲?月，David終于體會(huì)到了美國(guó)的治安問題。

　　那天David出門上一趟超市，十幾分鐘后回家，他發(fā)現(xiàn)屋里一塌糊涂，有三個(gè)人正在打包東西，見他回來了，三人撒腿就跑。雖然沒帶走什么東西，但隨后的麻煩事讓David頭痛不已。因?yàn)樽约菏堑谝荒繐糇C人，警察錄口供就折騰了半天，而后還要清理現(xiàn)場(chǎng)，換門換窗換鎖。

　　此外，房子定期還要翻修和維護(hù)。美國(guó)很多房子是木質(zhì)的，雖然環(huán)保、成本也低，但總會(huì)出現(xiàn)很多問題。買下房子后，還要購(gòu)買名目繁多的保險(xiǎn)。美中貿(mào)易發(fā)展協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)Rob Emerick表示，像房屋結(jié)構(gòu)保險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)相對(duì)便宜，幾百到幾千美金，有效期在三到五年左右。而房主保險(xiǎn)（Homeowner’s Insurance），這種復(fù)雜的險(xiǎn)種，賠付的范圍包括很多情況，比如主人自己在家吸煙把房子給燒了，或者客人來做客，在你家里受了傷，在中國(guó)人根本想不到的細(xì)微地方都需要買保險(xiǎn)。

　　根據(jù)美國(guó)各州的法律不同，業(yè)主每年所需繳納的物業(yè)稅為房子總價(jià)的0.5%-3%不等。如果出租，還要繳納租金的5%-10%作為管理費(fèi)。中國(guó)的富人一直在盼著房子升值，而很多美國(guó)人卻巴不得房子降價(jià)，因?yàn)榈禺a(chǎn)稅會(huì)隨著房?jī)r(jià)漲跌。

　　陳煜云的一個(gè)朋友，為了讓孩子能在好學(xué)區(qū)接受教育，十年前在紐約買下一幢60萬美元的房子，后來一直漲到了120萬美元。陳煜云以中國(guó)人固有的思維邏輯，向他們道喜，沒想到他們卻苦笑說：“沒什么好祝賀的，這幾年地產(chǎn)稅隨著房?jī)r(jià)年年漲，本來一萬美元的地稅，現(xiàn)在漲到兩萬美元了。快住不起了?！薄靶液谩彪S后房?jī)r(jià)開始下跌，這才松了一口氣。

　　如果房子要脫手，手續(xù)和稅費(fèi)都不少。以賣出一棟50萬美元的獨(dú)棟房子為例，通常由賣方支付的主要費(fèi)用包括，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司費(fèi)用、賣方的過戶公證費(fèi)、屋主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、縣政府過戶稅、市政府過戶稅、一年的房屋保修費(fèi)、白蟻檢查費(fèi)、屋契文件準(zhǔn)備費(fèi)、文件公證費(fèi)、經(jīng)紀(jì)公司的法律規(guī)范監(jiān)督費(fèi)等等，另外還需還清所有尚未支付的地產(chǎn)稅、社區(qū)費(fèi)等。以上費(fèi)用合計(jì)約為34410美元，約為房?jī)r(jià)的7%。

　　“賣房開支最大的一筆費(fèi)用是請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人，占房?jī)r(jià)的6%，連我們自己都覺得很貴，”范曉天說，“唐人街很多人擁有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照，就是專門為了在買賣房子時(shí)，可以省掉經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用?！?/p>

　　另外，無論你投資房產(chǎn)是賺了還是賠了，外國(guó)人賣房必須要向美國(guó)稅務(wù)局繳納所得稅，由產(chǎn)權(quán)公司在過戶時(shí)就扣除房?jī)r(jià)的10%?！八匀绻銢]有移民需要，單單到美國(guó)去做投資，我并不建議（買房）?！狈稌蕴煺f。

　　“很多東西看起來太好，就不會(huì)是真的，”David說，“什么時(shí)候你覺得美國(guó)不那么好了，那個(gè)時(shí)候，你再考慮去美國(guó)買房的事情吧?！?/p>

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